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重磅!深东物流园与西环路中段将启动房屋征收【内附补偿标准】

2018-08-25 来源:东源县府办
 
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东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目房屋征收与补偿安置方案征求意见公告


  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令2011第590号)及《河源市城市规划区房屋征收与补偿暂行办法》(河府〔2017〕44号)等有关文件规定,《东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》(以下简称《方案》)经反复论证并拟定,现将该《方案》进行公示,以征求该项目征迁范围内公众意见。

  征求意见时间: 2018年8月24日至 2018年9 月 22日(30天)。

  被征收人若认为《方案》不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《河源市城市规划区房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定,请在征求意见期限内,以书面形式向东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目指挥部提出,并附本人身份证和房屋权属证明。

  集中征求意见时限:2018年8月24日至2018年8月30 日(7天)。

  地 址:东源县县城建设一路

  联 系 人:李 韬

  联系电话:0762-8831229

  邮 箱:376616895@qq.com

  特此公示


项目房屋及地上附着物征收与补偿方案(征求意见稿)

第一章 总 则

  1.1 【目的和依据】

  为做好东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目征收拆迁房屋及地上附着物征收工作,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令2011第590号)《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办〔2011〕8号)《河源市人民政府关于印发河源市城县规划区房屋征收与补偿实施办法的通知》(河府【2017】44号)等法律法规的有关规定,结合本县实际,制定本方案。(以下简称“本方案”)。

  1.2 【征收主体】

  东源县房屋征收办公室是本项目的房屋征收部门,实施房屋征收工作主体单位,负责办理征收补偿工作具体事宜。

  1.3 【适用范围】

  本方案仅适用于东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目征收拆迁的补偿工作。

  1.4 【征收补偿方式】

  对征收房屋,被征收人可以选择货币补偿(应承诺放弃在原籍额外申请宅基地建房的权利)、产权调换(即回迁地安置)、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。除本方案及县政府另有规定外,征收房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。

  1.5 【补偿原则与范围】

  1、征收人除对被征收人的房屋(含装修装饰)、临时建(构)筑物及地上附着物等进行补偿外,在不造成重复补偿的前提下,根据实际情况,还需向被征收人补偿搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费等。符合本方案征收奖励规定的,被征收人还可以取得根据本方案规定的征收奖励。

  2、对被征收人给予的补偿包括:(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  3、征收范围内建筑物性质和土地性质的界定工作由县建设局、县规划局、县国土资源局和镇政府共同负责。

  4、对认定为合法家庭住房、祖屋及老宅基地的,按照市场评估价给予补偿;对认定为农业生产设施及其他建筑的,给予建筑成本价补偿及地价补偿。对认定为违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

  1.6【签订征收补偿协议期限】

  自发布房屋征收决定公告之日起2个月内。

  1.7【搬迁腾空房屋期限】

  自签订协议之日起10天内。

  1.8【评估时点】

  发布房屋征收决定公告之日。

  1.9【候选房地产价格评估机构(以下简称评估机构) 】

  1、河源市正大资产土地房地产估价顾问有限公司河源分公司

  2、河源市正大资产土地房地产估价顾问有限公司

  3、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司河源分公司

  4、河源市德颐土地房地产评估有限公司

  1.10【征收实施步骤】

  自发布本项目房屋征收决定后,按照以下程序开展房屋征收工作:

  (一)现场公示:

  1.《东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目房屋及地上附着物征收的决定公告》;

  2.《东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目房屋及地上附着物征收与补偿方案》;

  3.国家、省、市、县房屋征收与补偿有关的法规、规范性文件等;

  4.征收实施单位名称、征收工作人员名单;

  5.安置地规划设计图等。

  (二)宣传《东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目屋征收与补偿方案》。

  (三)确定房地产评估机构。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定。

  (四)评估机构对被征收范围内房屋进行评估。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

  (五)公示初步评估结果。房屋征收实施单位应当将初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。对评估结果有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  (六)签约期限内,由征收实施单位与被征收人签订征收补偿协议。签订补偿协议时被征收人需带房屋所有权证、国有土地使用证、户口簿、身份证、营业执照、税务登记证等原件和复印件,房屋征收实施单位应收回房屋所有权证、国有土地使用证等证件材料。

  (七)签约期限届满,被征收人未能达成补偿协议的,由房屋征收部门报请县政府,按照房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  被征收人应当自觉履行房屋征收补偿决定,如不服该征收补偿决定,可以在房屋征收补偿决定作出之日起60日内依法申请行政复议,或者在2个月内向人民法院提起行政诉讼。

  被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县政府申请法院强制执行。

  (八)选择货币补偿的,在签订补偿协议并搬迁完毕,经征收工作人员验收后领取补偿款,补偿工作结束。

  (九)选择产权调换的,在签订补偿协议并搬迁完毕后,经征收工作人员验收并与被征收人计算、结清被征收产权调换面积差异的差价款,按多还少补原则结清差价款。征收实施单位与被征收人双方结清差价后,选定回迁安置地,补偿工作结束。

  (十)公布补偿结果。房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案,并将补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  1.11【其他有关事项】

  (一)被征收房屋的水、电、固定电话、有线电视、宽带网络、管道燃气等迁移、转户、销户手续,由被征收人自行到有关部门申请办理,并负责结清已使用的水、电、电话、电视、燃气等费用。

  (二)征收房屋涉及的中、小学生需要异地就学的,可以在现居住地学校就读;需要过渡临时就学的,可以在临时居住地学校就读;需要回迁就学的,可以在回迁居住地学校就读。学生居住地教育行政主管部门负责安排办理有关学生的转学工作,所在学校不得收取择校费或者以非本学区学生为由拒绝学生入学和收取其他费用。

  (三)被征收房屋的注销登记:房屋征收实施单位应当在被征收房屋拆除后30日内,持房屋征收决定、补偿协议、房屋所有权证书、国有土地使用权证书办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。

  (四)征收产权不明确的房屋,由房屋征收部门提出补偿安置方案,报县政府同意,并向公证机关办理证据保全后实施征收,待产权明确后再补偿给产权所有人。

  (五)本方案未列明事项按《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》(河府〔2017〕44号)及市、县政府相关文件执行。

第二章 项目概况

  2.1【征收范围】

  因东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目建设需要,经批准,拟征收仙塘镇徐洞、仙塘、红光等村土地约2060亩。本项目预征收四至:东至镇南路尾,南至力升树灯二期、旋力水泥厂,西至沙岗、对面排,北至粤赣高速边(具体按征地红线为准)。

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  2.2【征收规模】

  东源县深圳盐田东源共建物流园与西环路中段项目总用地面积约2060亩。项目实施地上构建物征收范围内涉及征收住户约113户,各类结构建筑面积约为61000平方米。

第三章 货币补偿方案

  3.1 【货币补偿】

  被征收人选择房屋货币补偿的,本征收房屋的补偿金额,由县房屋征收办协同本征收人选定具有相应资质的房地产评估机构由被征收人选定的候选房地产评估机构参照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房【2011】77号)及河源市区房屋征收相关规定进行评估确定。

  选择货币补偿的,补偿费在签订补偿协议之日起5个工作日内支付50%补偿款,被征收人必须在7天内搬迁完毕、腾空房屋;房屋搬迁腾空后5个工作日内再支付50%补偿款。已作补偿的建(构)筑物及附属物归政府所有,被征收人不得毁坏和自行拆除(房屋征收实施单位同意的除外)。

  3.2 【其他补偿、补助费用】

  3.2.1 临时建(构)筑物及地上附着物

  以不重复补偿为原则,房屋以外的构筑(附着)物已通过本方案的有关规定获得补偿的,不再补偿;未获补偿的,按照重置价评估给予货币补偿。

  3.2.2 室内装饰装修

  被征收房屋室内装修装饰费补偿,按照评估确定的重置成新价给予补偿。若装修档次不符,按照评估公司现场评估为准。

  3.2.3 三线一管迁移费

  被征收人的固定电话、有线电视、互联网、空调、太阳能设备等,按照价格主管部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿;被征收人自费开户的管道燃气、自来水,按照价格主管部门规定的现行开户的费用给予补偿。

  3.2.4 搬迁费

  因征收房屋造成搬迁的,给予被征收人按房屋建筑面积一次性支付每平方米20元的搬迁费。

  3.2.5 临时安置费

  被征收人选择货币补偿的,给予被征收人一次性支付12个月每人每月200元的临时安置补偿费。

  3.2.6 停产、停业补偿费

  对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿,由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的,可以委托房地产价格评估机构评估确定。对评估结果有异议的,可以按照《河源市人民政府关于印发河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法的通知》(河府【2017】44号)第二十二条相关规定申请复核、鉴定。

  (1)房屋被征收前的效益。

  ①被征收人能提供税务部门出具的税后利润凭证的,效益以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准。

  ②被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证等证明(含完税凭证不能反映停产停业损失)或者无法核算税后利润的,效益按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。对于营业面积在100平方米(含本数)以内的小型商铺(不含农家乐、工厂、洗车场等),根据实际情况按照建筑物内营业面积(厨房、卫生间、仓库除外)以不超过每月每平方米100-300元给予补偿。

  (2)给予停产停业损失补偿应当同时符合以下条件:①经国土资源、规划、建设等部门认定为合法的建筑(认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿);②具有合法有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件;③作出房屋征收决定前实际正在经营,因征收房屋造成了停产停业损失。

  (3)停产停业期限。停产停业期限的确定,选择货币补偿的按6个月计算,一次性支付。

  3.2.7 经批准开办的养殖场及其它生产性用房按市场建筑成本实行货币补偿,造成停业停产损失的,根据实际情况按建筑面积每平方米100-300元的标准一次性补给。

  3.2.8 无合法产权证明且经国土资源、规划、建设部门认定为“一户一宅”之外的房屋,在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,由国土资源、规划、建设等职能部门以及镇政府按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定依法处理。

  3.2.9 生产设施用房以及“一户一宅”之外的房屋(祖屋除外),如无法提供合法建房手续,必须在接到政府发出处理通知一个星期内与征收实施单位协商处理完毕,逾期不得享受一切奖励政策。

  3.2.10 老宅基础按建筑成本只作货币补偿。

  3.2.11 被征收房屋的建筑面积和用途,以房屋所有权证书和房屋登记簿的记载为准。未记载用途的,由房产登记机构依据规划部门提供的合法有效文件进行确认。被征收人有证据证明房屋所有权证书和房屋登记簿记载的建筑面积有误的,应当在房屋征收决定公告发布之日起15日内向房屋征收部门提出申请,由房屋征收部门委托具有相应资质的房产测绘机构对房屋的实际合法建筑面积进行测量,并出具测量结果报告,房屋建筑面积以测量结果报告为准。

  3.2.12 征收设有抵押权、被查封及扣押的房屋,按照国家有关的法律、法规执行。

  3.2.13 被征收人的固定电话、有线电视、互联网、空调、太阳能设备等,按照价格主管部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿;被征收人自费开户的管道燃气、自来水,按照价格主管部门规定的现行开户的费用给予补偿。

第四章 产权调换方案

  4.1【产权调换】

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令2011第590号)及《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》(河府〔2017〕44号)等法律法规的有关规定。房屋征收实施单位应提供相应数量的产权调换回迁安置地(以下简称回迁地)供被征收人进行产权调换。经界定部门界定为住宅的按被征收房屋的占地面积按1:1比例进行调换。以不重复补偿为原则,房屋以外的临时建(构)筑物及地上附着物已通过本方案的有关规定获得补偿的,不再补偿;未获补偿的,按照重置价评估给予货币补偿。本次房屋产权调换在改造范围内集中回迁安置点(具体位置根据规划设计决定),调换回迁地为期地,在未落实安置地过程中,征收人支付被征收人过渡安置费用。

  安置地选择按先签订协议先选的原则。房屋征收实施单位将安置地的规划情况以及安置方案、择房图表等张榜公布,并按先签订协议先选的原则选定安置地,征收单位接受被征收人咨询、监督。

  安置地分户原则:本地村(居)民根据户口簿登记内容,县政府发布房屋征收决定公告之日子、女满法定结婚年龄为一个自然户,夫妻不得另行分户;非本地村民不实行分户。

  安置地办证由房屋征收实施单位负责、集中办理、办证时间:安置地交付之日起18个月内办理好不动产权证,费用由户主负责。

  置换面积处理办法:安置地面积与折算后补偿面积按1∶1进行调换,每户超面积安置不得超过按比例调换面积的20%。安置地面积超过折算后补偿面积10平方米以内的,按成本价结算差价;超过10平方米的部分,按市场评估价结算。安置地面积不足折算后补偿面积的部分,按成本价结算差价补给被征收人。并与被征收人计算、结清被征收房屋面积与用于产权调换回迁地面积的差价,按多还少补原则执行。(具体价格由实施单位制定)

  产权有争议的房屋处理办法:

  按标准算清补偿费后,争议部分协商解决,协商无果时,由司法机关依法裁决。

  4.2【其他补偿、补助费用】

  4.2.1 临时建(构)筑物及地上附着物

  以不重复补偿为原则,房屋以外的构筑(附着)物已通过本方案的有关规定获得补偿的,不再补偿;未获补偿的,按照重置价评估给予货币补偿。

  4.2.2 室内装饰装修

  被征收房屋室内装修装饰费补偿,按照评估确定的重置成新价给予补偿。若装修档次不符,按照评估公司现场评估为准。

  4.2.3 三线一管迁移费

  被征收人的固定电话、有线电视、互联网、空调、太阳能设备等,按照价格主管部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿;被征收人自费开户的管道燃气、自来水,按照价格主管部门规定的现行开户的费用给予补偿。

  4.2.4 搬迁费

  因征收房屋造成搬迁的,给予被征收人按房屋建筑面积一次性支付每平方米20元的搬迁费。

  4.2.5 临时安置费

  被征收人选择房屋产权调换,在过渡期限内,自行解决周转用房的,给予每人每月200元的临时安置补偿费(按常住人口为准),直至安置地交付之日后三个月止。过渡期限是指从被征收房屋腾空之日起至安置地交付之日止。

  安置地为期地,过渡期限不得超过36个月。如过渡期限延长,对被征收人自行解决周转用房的,从逾期之日起付给被征收人的临时安置补偿费每人每月250元。

  4.2.6 停产、停业补偿费

  对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿,由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的,可以委托房地产价格评估机构评估确定。对评估结果有异议的,可以按照《河源市人民政府关于印发河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法的通知》(河府【2017】44号)第二十二条相关规定申请复核、鉴定。

  (1)房屋被征收前的效益。

  ①被征收人能提供税务部门出具的税后利润凭证的,效益以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准。

  ②被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证等证明(含完税凭证不能反映停产停业损失)或者无法核算税后利润的,效益按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。对于营业面积在100平方米(含本数)以内的小型商铺(不含农家乐、工厂、洗车场等),根据实际情况按照建筑物内营业面积(厨房、卫生间、仓库除外)以不超过每月每平方米100-300元给予补偿。

  (2)给予停产停业损失补偿应当同时符合以下条件:①经国土资源、住建等部门认定为合法的建筑(认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿);②具有合法有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件;③作出房屋征收决定前实际正在经营,因征收房屋造成了停产停业损失。

  (3)停产停业期限。停产停业期限的确定,选择货币补偿的按6个月计算,一次性支付。

  4.2.7 经批准开办的养殖场及其它生产性用房按市场建筑成本实行货币补偿,造成停业停产损失的,根据实际情况按建筑面积每平方米100-300元的标准一次性补给。

  4.2.8 无合法产权证明且经国土资源、规划、建设部门认定为“一户一宅”之外的房屋,在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,由国土资源、规划、建设等职能部门以及镇政府按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定依法处理。

  4.2.9 生产设施用房以及“一户一宅”之外的房屋(祖屋除外),如无法提供合法建房手续,必须在接到政府发出处理通知一个星期内与征收实施单位协商处理完毕,逾期不得享受一切奖励政策。

  4.2.10 老宅基础按建筑成本只作货币补偿。

  4.2.11 被征收房屋的建筑面积和用途,以房屋所有权证书和房屋登记簿的记载为准。未记载用途的,由房产登记机构依据规划部门提供的合法有效文件进行确认。被征收人有证据证明房屋所有权证书和房屋登记簿记载的建筑面积有误的,应当在房屋征收决定公告发布之日起15日内向房屋征收部门提出申请,由房屋征收部门委托具有相应资质的房产测绘机构对房屋的实际合法建筑面积进行测量,并出具测量结果报告,房屋建筑面积以测量结果报告为准。

  4.2.12 征收设有抵押权、被查封及扣押的房屋,按照国家有关的法律、法规执行。

  4.2.13 被征收人的固定电话、有线电视、互联网、空调、太阳能设备等,按照价格主管部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿;被征收人自费开户的管道燃气、自来水,按照价格主管部门规定的现行开户的费用给予补偿。

  4.2.14 签订补偿协议之日起5个工作日内支付50%补偿款,房屋搬迁腾空后5个工作日内再支付50%补偿款。已作补偿的建(构)筑物及附属物归政府所有,被征收人不得毁坏和自行拆除(房屋征收实施单位同意的除外)。

  4.3【安置地源】

  安置地在设在本项目红线内,具体位置以规划图为准。

  4.4【补助和奖励】

  1、在征收公告发布规定期限一个月内签订协议并完成搬迁腾空,给予每户补助、奖励2万元(附属设施除外);

  2、在征收公告发布规定期限两个月内签订协议并完成搬迁腾空,给予每户补助、奖励1万元(附属设施除外);

  3、逾期不签订补偿协议,不予奖励。


项目房屋及地上附着物征收补偿标准 

(征求意见稿)

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河源市正大资产土地房地产估价顾问有限公司

  2018年8月24日


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